買房最重要的五大報告

買房最重要的五大報告

By: 宮筑筠 Victor Kung

05/26/2023

許多的讀者都有買房賣屋的經驗，當你的買房合約被賣主接受之後，有多少人在買房的交易過程中好好地讀過所有的買房相關文件？以及完全了解那些文件的內容？而你們的房屋仲介為是否為你們解釋了那些文件的內容？筆者從事房屋買賣23年的經驗中，歸納出買房最重要的5項報告。這些報告非由賣主所提供，而是由收費的專業第三方所提供。其費用除了房屋檢查由買方支付外，其它4份報告多為賣方支付，以下為該5份報告的概廓：

1. 產權報告 (Preliminary Title Report，簡稱PR): 加州法律規定，買屋交易過程中，賣主要按照房屋的賣價，為買主購買一份屋主產權保險 (Owner Title Policy) 來保護買主。 若買主需要貸款來買該屋，則放款的銀行或金融單位會依照買主貸款的金額，要求買主購買一份給放貸方的產權保險 (Lender Title Policy) 來保護債主。產權保險公司會提供買主一份產權報告。報告的內容會顯示出賣主的名字，房子的產權號碼APN，賣主是否還有未付清的貸款金額，放貸方是誰？賣主是否仍有未繳清的房屋稅？是否還有其它掛在該屋上的債務？該屋的土地是否提供特定他方的使用權 (Easement)，例如房屋的後院也許有電力煤氣公司、自來水公司或電信網路公司埋的地下管線通過。如果該屋是個公寓 (Apartment) 或者是康斗 (Condo)，它是否有登錄在房屋產證 (Grant Deed) 之中的停車位… 等等重要的房屋及土地資訊。
2. 天然災害報告 (Natural Hazard Disclosure Report，簡稱NHD): 該份報告由賣主付費，內容顯示成交的房屋是否位於容易發生野火的地區，容易淹水的地區，是否座落在地震斷層之上，是否位於土質鬆軟的地段…等等10餘項影響到該房屋的淺在天災。它也會顯示出該屋周遭是否有商業區、工業區或加油站等等會影響環境的相關建築。除此之外，該報告還會顯示該屋目前應繳房地稅的金額，是否有附加的公共建設稅 (Mello-Roos Tax) ，以及建設稅徵稅單位的聯絡資料。
3. 社區管委會報告 (HOA Report): 如果你買的房屋是有管委會HOA 的社區，買主可以要求賣主付費提供一份由物業公司所提供的管委會報告。該報告中包括社區管理公司的聯絡資料，每月應繳的社區物業費，社區的收支帳目表，目前社區所結餘的公積金額，賣主是否積欠社區管委會的費用，賣主是否仍有未解決的房屋違規 (Violation)，社區是否有尚在進行的法律訴訟，社區的規範 (Rule & Regulation)，社區成立時在當地政府立案的登記證明，社區的規章 (CC&R)，過去一年內社區的開會紀錄，如果該屋是一個康斗，那麼還會有一份社區的保險單來顯示全社區內的房屋是否包括火災險，公共設施險以及人為疏失險…等等。
4. 蛀蟲檢查報告 (Termite Inspection Report，簡稱TR): 加州的房屋大多為木造，買主可以要求賣主付費提供一份蛀蟲檢查報告。該報告會顯示所成交的房屋是否有正在或曾經有白蟻或蛀蟲入侵的痕跡。受損的部位的草圖，除蟲及腐木修理的沽價。如果買主需要貸款來購買該屋，則買主的放貸銀行也許會要求一份除蟲完成及修復之後的證明 (Termite Certification for Free of Active Infestation/Infection) 。
5. 房屋檢查報告 (Home Inspection Report): 買主可以聘請一位有執照的房屋檢查員，對成交的房屋做一個詳細的房屋檢查。檢查員會針對找到的房屋缺失或問題，提供一份圖文並茂的報告。買主可以依照報告中列出的房屋缺點，要求賣主修繕或提供金錢上的補償。若是發現房屋有重大缺失，買主可以取消該交易，要求退回購屋的訂金。所以這筆檢查費用是有其必要性。

除了以上的5大報告之外，筆者認為另外2份由賣主填寫的文件也十分重要: 賣主房屋問卷 (Seller Property Questionnaire， 簡稱 SPQ) ， 房屋設備移交聲明 (Real Estate Transfer Disclosure Statement簡稱 TDS) 。礙於篇幅有限，將於爾後再述。以上這些報告或文件有助於買主在房屋成交7~21天 Contingency Period之內，決定是否要買該房屋。如果買主發現買到的房屋有重大或很多的缺失，則可以提出取消交易，要求賣主退回訂金。加州的法律是偏向保護買主的，所以買主應在購屋合約中買賣雙方所同意的Contingency Period天數之內，詳細看過該房屋的所有相關文件，以求保護自身的權益。

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